Asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus Oy Helsinki

1. TILINPÄÄTÖS

Kirjanpitolautakunnalle syksyllä 2008 lähettämäämme lausuntopyynnön tavoitteena oli selkiinnyttää ja yhtenäistää asunto-osakeyhtiöiden suurten hankkeiden käsittelyä toimintakertomuksissa olemme käsitelleet asiakaskoulutuksessa. Suorittamissamme tuhansissa taloyhtiöiden tilintarkastuksissa olemme todenneet, että alalla ei ole tapahtunut kolmannesvuosisadan aikana niin paljon kehitystä kuin olisi ollut kohtuullista edellyttää: Merkittävä osa toimintakertomuksista sisältää osakkaiden kannalta aivan liian vähän tietoa suurista hankkeista kuten putkiremonteista silloinkin kun hanke on jo suunnittelu- tai toteutusvaiheessa. Tämä vaikeuttaa käytännössä mm. osakkaiden oman talouden suunnittelua: Ei tiedetä ajoissa onko hankkeeseen liittyen ilmennyt esimerkiksi yllättäviä lisätöiden - ja siis lisärahoituksen - tarpeita.

Kirjanpitolautakunnan lausunto on julkistettu 23.10.2008 osoitteessa

www.tem.fi > Yritykset > Kirjanpito > Kirjanpitolautakunta > Kirjanpitolautakunnan yleisohjeet, lausunnot ja poikkeusluvat > Lausunnot ja poikkeusluvat 2008 > 2008 / 1825

Kiinteistölehdessä kirjoituksemme artikkeleissa (2008/10: Putkiremontti toimintakertomuksessa, s.9 ja 2009/1: Putkiremontti tilinpäätöksessä, s. 28-31)

Artikkelit kokonaisuudessaan ja lisätietoja asiaan liittyen ovat sivujemme GALLERIA -osuudessa, mutta lyhyesti tässä:

Mitä kirjanpitolautakunnan ratkaisu merkitsee käytännössä?

1. Suurista hankkeista on annettava tietoa kertoen toimintakertomuksessa miten ne ovat toteutuneet verrattuna suunnitelmiin ja selvitettävä merkittävien erojen syitä sekä niiden vaikutusta tulevaan toimintaan, siis esimerkiksi tarpeeseen tehdä päätöksiä lisärahoitusta tms. koskien.

2. Toimintakertomuksessa on annettava kyseiset tiedot huolimatta siitä, että ne annettaisiin muutoinkin, esimerkiksi osakastiedotteissa tai yhtiökokouksessa annettavissa selvityksissä.

Lisäksi on joka tapauksessa kirjanpitolautakunnan ratkaisun perusteella todettavissa - ja olemmekin jo esittäneet asian lanvalmistelijoille lausunnon johdosta - että lausunnon sinänsä järkevien tulkintojen yhteydessä esitetyt perustelut osoittavat että säännösten selkiinnyttämiseksi on suotavaa tehdä eräitä lisämuutoksia ajankohtaisen asunto-osakeyhtiölakiuudistuksen toimintakertomussäännöksiin perusteluteksteineen. Näin säännöstön logiikka tulisi helpommin omaksuttavaksi.

2. KOULUTUSTILAISUUDESTAMME POIMITTUA

Asiakasyhtiöidemme isännöitsijätoimistoille perinteisesti järjestämiemme varsinaisten koulutustilaisuuksien aiheina käsittelemme taloyhtiöiden keskeisiä asioita. Esimerkkinä:

SUURTEN HANKKEIDEN JÄRKEVÄSTÄ VEROTUKSELLISESTA KÄSITTELYSTÄ

Keskeisenä tavoitteena oli kiinnittää huomiota siihen, että usein on kohtuullista helpoimman käsittelytavan sijaan tavoitella sellaista ratkaisua, joka ei aiheuta millekään osakasryhmälle tarpeettonta haittaa verotuksessa. Isännöitsijän ei kuitenkaan tule ryhtyä ratkaisijan rooliin tässä, vaan osakaskunnan tulee päättää miten sijoittajaosakkaita halutaan kohdella. Sehän on selkeä politiikkakysymys: mikä katsotaan asukasviihtyisyyden, osakkeiden hintakehityksen yms. kannalta parhaaksi vaihtoehdoksi.

Sen sijaan isännöitsijällä tulee olla valmius keskustella käytettävissä olevista vaihtoehdoista järkevästi. Itse asiassa olemme sitä mieltä, että isännöitsijätoimistolla tulee olla sellainen tietämys, että kyetään hoitamaan suurten hankkeiden tilinpäätös verotuksellisesti riskittömästi päätyivätpä osakkaat mihin hyvänsä toteuttamiskelpoiseen ratkaisuun - ja toisaalta tarvittaessa vastuuntuntoa ilmoittaakseen selkeästi jos osakkaat ovat päätymässä sellaiseen ratkaisuun joka aiheuttaa riskin myöhempiin veroseuraamuksiin yhtiölle. Tilaisuudessa kerroimme mm. seuraavaa:

(Huomatkaa, että kommentit ovat lyhyitä yhteenvetoja ja niiden perusteella EI tule toimia selvittämättä asiantuntijalta taustoja (esimerkiksi väärinkäsityksen 2 kommenttiin liittyy erityisiä lisäselvitystarpeita valmiusasteesta).)

Ylivarovaisuus

VÄÄRINKÄSITYS 1: Asukasosakkaille saattaa aiheutua asunnon myynnin yhteydessä (alle 2 vuoden kuluessa hankinnasta) verohaittaa siitä, ettei suurten hankkeiden laina- tai hankeosuuksia rahastoida.

Todellisuudessa joitakin vuosia vanha oikeustapaus osoittaa, että rahastoimattomuus ei tältä osin vaikuta verotukseen:
Osuussuoritukset voidaan vähentää osana hankintahintaa.

Yltiöpäisyys

VÄÄRINKÄSITYS 2: Sijoittaja- ja liikehuoneisto-osakkaiden etujen huomioon ottaminen tapahtuu parhaiten kirjaamalla suurten hankkeiden kaikki menot - pakollisesti aktivoitavia lukuunottamatta - vuosikuluksi.

Todellisuudessa taloyhtiöissä voidaan näin toimien hukata merkittävästi verotuksellista kuluvarastoa kun ei ole ymmärretty ottaa huomioon tappiontasauslain 10-vuotissäännön "leikkuriominaisuuden" vaikutusta pitkien laina-aikojen ollesssa kyseessä ja mahdollisen yhtiön omistamien tilojen "myynnistä" aiheutuvan osakepääoman korotuksen vaikutusta.

Muita yleisiä väärinkäsityksiä

VÄÄRINKÄSITYS 3: Mikäli suuren hankkeen toteutus jatkuu yli tilinpäätösajankohdan, ei keskeneräisen hankkeen menoja voida riskittä kirjata vuosikuluiksi kyseisessä tilinpäätöksessä.

Todellisuudessa joidenkin vuosien takainen kirjanpitolautakunnan kannanotto toteaa kulukirjauksen mahdolliseksi ja kyseisen kirjanpidollisen tulkinnan on verotuspuolella hyväksynyt Keskusverolautakunta asiakkaallemme muutama vuosi sitten hankkimamme - julkistamattoman - päätöksen mukaan. Edellytyksenä on asiallinen dokumentointi tilinpäätöshetkellä vallinneesta tilanteesta

VÄÄRINKÄSITYS 4: Menettely, jossa vuokranantaja- ja liikehuoneisto-osakkaiden verotukselliset näkökohdat otetaan huomioon vaatii aina erittäin monimutkaisia selvittelyjä ja ohjeistusta tulevien tilinpäätösten osalta.

Todellisuudessa on valittavissa "kompromissikin": Oikein toimien annetaan hankevuosien aikana osakkeita omistaville sijoittajaosakkaille mahdollisuus ja silti yhtiön käsittelytavat säilyvät hyvin yksinkertaisina toteutukseltaan - kunhan asia osataan hoitaa.

Sivun alkuun

Syy siihen, että olemme ryhtyneet korostetusti kiinnittämään tähän asiaan huomiota, emmekä vain passiivisina katsele edelleen taloyhtiöympäristössä paljolti vallalla olevaa tilannetta on yksinkertainen: Yritämme nostaa isännöitsijätoimistojen valmiutta toimia - kulunutta termiä käyttääksemme - muuttuneessa maailmassa. Esittämättä miten tulee yksittäistapauksessa menetellä olemme todenneet osakaspuolelta toisinaan lisääntyneen tarpeen perinteisten käsittelytapojen muuttamiseen perustuvan mm. seuraaviin seikkoihin:

A Suurten hankkeiden yleistyessä taloyhtiökannan vanhetessa ja - esim. perintöjen johdosta - sijoitusomistuksen lisääntyessä alkaa kyseinen verotusnäkökohta koskea yhä useampaa "tavallista" ihmistä.

B Vastoin yleistä olettamusta ei kyseessä ole verotuksessa tapahtuvan vähennyksen pelkästä lykkääntymisestä myyntihetkeen saakka vaan usein lopullisesta menetyksestä: Pitkäaikaissijoittajat menettävät vähennysmahdollisuuden kokonaan tai osittain hankintameno-olettaman vuoksi.

C Kyseessä eivät ole pienomistajan kohdallakaan pikkusummat: Esimerkiksi 60 neliömetrin huoneistossa putki- sähkö- ja teleuusinnan kohdalla saattaa osuus hankkeesta olla n. 30.000 €, joten vähennyskelpoisuudella on olennainen taloudellinen merkitys osakkaalle.

D Tulkintoihin on saatu lisävarmistusta viime vuosina.

Tilaisuudessa käsiteltiin yksityiskohtaisten käytännön esimerkkien perusteella eri tilanteita ja niihin liittyen "haasteellisuusasteeltaan" erilaisia mahdollisia ratkaisutapoja. Tavoitteena on tilanne, jossa päätöksentekoa ohjaavat faktat ja osakaskunnan tavoitteet eivätkä osassa isännöitsijätoimistoja vallitsevat virheelliset tai puutteelliset käsitykset menettelytavoista

Lisäksi kehotettiin ottamaan yhteyttä tilintarkastajaan jo ennen ensimmäisiä suunnittelupäätöksiä tekeviä yhtiökokouksia, jotta voitaisiin aloittaa hankesuunnittelu riittävin tiedoin paitsi teknisellä, myös taloudellisella puolella. Tilintarkastajina emme luonnollisesti voi osallistua päätöksentekoon emmekä edes pyrkiä ohjaamaan sitä yksittäisissä tapauksissa. Sen sijaan kerromme mielellämme yksityiskohtaisesti kuhunkin tapaukseen liittyen etukäteen siinä huomioon otettavaksi tulevista tosiasiatiedoista päättöksenteon pohjaksi. Tavoitteena, ettei jälkikäteen tilintarkastusta suoritettaessa tarvitsisi ainakaan huomauttaa päätöksiä tehtäessä tai tilinpäätöstä laadittaessa tiedon puutteesta aiheutuneen suoranaista vahinkoa asiassa.

Sivun alkuun

Tässä yhteydessä on selvyyden vuoksi syytä muistuttaa rahastoinnin osalta usein esiintyneestä virheestä:

Jos yhtiössä on tarkoitus suorittaa hanke- tai lainaosuussuoritusten osalta rahastointia - siis noudattaa yhtiöissä nykyään erittäin yleistä käytäntöä - tulee rahastointipäätös aina tehdä tilikauden aikana yhtiökokouksessa mainiten nimenomaisesti myös osuusssuorituksista tehtävän rahastointi: "Päätettin, että rahoitusvastikkeena ja lainaosuuksina kerättyjen varojen lainanlyhennyksiin käytettävät määrät (ja jos ajankohtaisia: sekä hankeosuussuoritukset) rahastoidaan." (Tai annetaan tilikauden kuluessa hallitukselle vastaava valtuutus päätöksentekoon rahastoinnin osalta, jos syystä tai toisesta kuvitellaan, ettei rahastointia kenties tarvitsisikaan suorittaa.) Joka tapauksessa tulee muistaa, että rahastointeja voidaan suorittaa ainoastaan sellaisiin hankkeisiin liittyen, jotka tullaan aktivoidaan tai jotka on jo aktivoitu.

Sekä kirjanpitolautakunnan ohjeistukseen, että asiakkaallemme verotuksen osalta hankkimaamme päätökseen keskusverolautakunnalta sisältyy nimenomainen maininta siitä, että rahastoinnin hyväksyttävyys edellyttää siitä ennen tilinpäätöshetkeä tehtyä yhtiökokouksen päätöstä.

Ja lopuksi seikka, joka on osakaskunnan tarpeet huomioon otettaessa myös syytä muistaa:

Rahastointia koskeva ratkaisu on käsittääkseemme niin olennainen asia, että hallituksen on näkemyksemme mukaan syytä aina sisällyttää, sen lisäksi että mainitaan rahastointiasiasta päätettävän, kokouskutsuun tavalla tai toisella - esimerkiksi asiasta kutsun liitteenä olevassa talousarvioesityksessä selvästi mainiten - tieto siitä, tuleeko hallitus osaltaan esittämään yhtiökokouksen päätökseksi rahastoinnin tekemistä vai sellaista päätöstä, ettei rahastointeja tehdä. Näin ne osakkaat, joille asialla on taloudellista merkitystä saavat asiasta tiedon ajoissa toimintaansa varten.
Sivun alkuun