ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI 2010 - Pikatieto

ASIAHAKEMISTO - Eräitä keskeisiä säännöksiä

Erityinen tarkastus 9 8
Esteellisyys
- hallituksen jäsen (isännöitsijä 7 19) 7 4
- osakas 6 15
- toiminnantarkastaja 9 8
- tilintarkastaja: tilintarkastuslaki 25 §

Kustannusten jakamisesta osakkaiden kesken eräissä tilanteissa
- hissin rakentaminen jälkikäteen 6 32
- parvekelasitus 6 32
- tasan 6 32
- vastikkeen alentaminen / hyvitys / osakkaalle 6 32

Lämminvesimaksusta päättäminen, yhtiöjärjestysmuutos 6 34 ja 35

Osakkaan ilmoitusvelvollisuus - korjaustyöstään 4 7
- uudistustyöstään 5 2
- yhtiön vastuulle kuuluvista korjattavista 4 8
Osakkaan vahingonkorvausvelvollisuus 24 2

Päätöksenteko
- kokousta pitämättä, osakkaat 6 1
- kokousta pitämättä, hallitus 7 3
- vahingonkorvausasioissa 24 8
Pätemättömän päätöksen toimeenpanemisen kielto 7 2

Toimivallan rajat
- hallitus 7 2
- isännöitsijä 7 17
Tietojen antamisesta
- hallitus toteutetuista poikkeuksellisista toimista 7 2
- isännöitsijä toteutetuista poikkeuksellisista toimista 7 2
- toimintakertomuksessa 10 5
- toimintakertomuksessa omista osakkeista 10 7
Toimivaltarajoihin liittyvä tiedottamisvelvollisuus
- hallitus toteutetuista poikkeuksellisista toimista 7 2
- isännöitsijä toteutetuista poikkeuksellisista toimista 7 2

Vahingonkorvausvelvollisuus
- hallituksen jäsen (ja isännöitsijä) 24 1
- osakas 24 2
- tilintarkastaja 24 4
- toiminnantarkastaja 24 5
- yhtiökokouksen puheenjohtaja 24 3
- yhtiö 24 6
Vastikkeen maksuvastuu edellisen osakkaan rästeistä 3 7
Vesimaksusta päättäminen, yhtiöjärjestysmuutos 6 34 ja 35


Sivun alkuun

---

Tämä näyttää toistaiseksi meneen ohi monelta:

Tilinpäätökseen liittyvät siirtymäsäännökset eivät koske kaikkea uutta

Ajankohtaisissa tapauksissa erittäin tärkeän poikkeuksen aiheuttaa 22 luvun 23 pykälä:

Se edellyttää, että:

1. 1.7.2010 alkaen hallitus on seurannut yhtiön oman pääoman kehitystä.

Siis myös tilikauden aikana.

Mikäli oma pääoma näyttää negatiiviselta, on ryhdyttävä välittömästi (ei vasta tilinpäätöksen yhteydessä) toimiin:

- Joko laaditaan laskelma, joka osoittaa, että sallittujen oikaisujen jälkeen oma pääoma riittää (ei ole negatiivinen)

- Tai tehdään viipymättä rekisteri-ilmoitus oman pääoman menettämisestä.

2. Ensimmäisessä 1.7.2010 jälkeen päättyvässä (siis tavanomaisesti 31.12.2010 tilinpäätöksessä tulee selvittää tilannetta.

Erityisesti tulee muistaa, että tilinpäätöksessä on kerrottava näennäisestä oman pääoman menettämistilanteesta siinäkin tapauksessa, että selvitys oikaistun oman pääoman riittävyydestä tehty laskelma olisi ollut tarpeen vain tilikauden aikana. Siis vaikka tilinpäätös osoittaisi niin paljon voittoa tai oman pääoman muuta lisääntymistä (esimerkiksi rahastointien ansiosta, ettei oma pääoma ilman oikaisujakaan enää näyttäisi negatiiviselta.

Esimerkkinä tilanne, jossa vuokranantajien ja liikehuoneisto-osakkaiden verotukseen liittyvistä näkökohdista johtuen on aikanaan tehty julkisivun peruskorjauksen yhteydessä niin suuri tappio, että oma pääoma on negatiivinen 1.7.2010, vaaditaan tehtäväksi välittömästi laskelma.

Jos laskelma on vielä tekemättä, on se syytä laatia nyt ja muistaa, että tilanteesta oman pääoman osalta on annettava selvitys tilinpäätöksessä: Siirtymäsäännös ei tulkintamme mukaan koske lainkaan tätä nimenomaista tilinpäätöksen lisätietovaatimusta, koska se perustuu erilliseen - varsinaisista tilinpäätössäännöksistä, joihin kohdistuu siirtymäsäännös - lain säännökseen.

Jos oman pääoman määrä tilinpäätökseen mennessä on noussut positiiviseksi, riittänee pelkkä maininta toimintakertomuksessa siitä, että uusien säännösten johdosta on 1.7.2010 tilanteesta johtuen laadittu selvitys, joka osoitti oman pääoman olevan lain sallimat lisäykset huomioon ottaen riittävä. Lisäksi lienee kyseisessä tilanteessa suotavaa myös mainita, että tilinpäätös osoittaa oman pääoman riittävän nyt ilman erillisiä oikaisujakin. (Ellei näin ole, laaditaan tilinpäätöksen osaksi erillinen selvitys oikaistun oman pääoman riittävyydestä.) Tällä sivulla kysyimme: Miten on meneteltävä, jos riittävyyttä koskevassa selvityksessä nojaudutaan siihen, että "yhtiön omaisuuden todennäköinen luovutushinta on muuten kuin tilapäisesti sen kirjanpitoarvoa olennaisesti suurempi"? Voidaanko esimerkiksi tilanteessa, jossa oma pääoma on 10 000 € negatiivinen, omaisuuden kirjanpitoarvo 1 000 000 € ja todennäköinen luovutushinta joka tapauksessa yli 5 000 000 €, vain todeta, että kirjanpitoarvon ja varovaisesti arvioidun todennäköisen luovutushinnan ero vähennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla on ylittää selkeästi oman pääoman esitetyn vajauksen? Onko ilmiselvissä tapauksissakin laadittava laskelma, jossa todennäköiseksi luovutushinnaksi otetaan varovaisesti arvioitu määrä, vai voidaanko varovaisuutta noudattaa ottaen todennäköiseksi luovutushinnaksi vain murto-osa todellisesta jos kirjanpidon esittämän oman pääoman vajauksen kattaminen ei enempää edellyttäisi? Asialla on merkitystä käytännössä sikäli, että jälkimmäisen yhteydessä esitettävän laskelman varmistelukeinot olisivat ilmeisesti kevyemmät.

Nyt asia on kirjanpitolautakunnalle tekemämme kyselyn johdosta ratkaistu: kila ratkaisu nro 1865. Siitä ilmenee, että selvitys on esitettävä toimintakertomuksessa, mutta toisaalta usein sellaiseksi riittää muu kuin kiinteistönvälittäjän tms. asiantuntijan kustannuksia aiheuttava arvio ("Tällaisena muuna perusteluna voidaan käyttää esimerkiksi kuluvalla tai sitä edeltävällä tilikaudella asianomaisen yhtiön huoneisto-osakkeilla toteutuneiden kauppojen neliöhintatietoja, kuitenkin riittävä varmuusmarginaali huomioon ottaen, jotta olennaisen eron vaatimus täyttyy. Selvityksessä on huomioitava myös AOYL:ssa ja sen perusteluissa mainitut edellytykset, joihin kuuluu mm. se, että todennäköinen luovutushinta ylittää kirjanpitoarvon muutoin kuin tilapäisesti; tässä arvioinnissa tulee soveltaa kirjanpitolain (1336/1997) 5:17 §:ää ja siihen perustuvaa hyvää kirjanpitotapaa." Katso tarkemmin yläolevasta linkistä.)

Koska kyseinen yhtiön varojen seuranta on keskeinen hallituksen velvollisuus silloin kun se on ajankohtainen tulemme palaamaan asiaan jatkossa:

Käsittääksemme toistaiseksi tulkinnanvaraista säännökseen liittyen on mm.:

- Milloin katsotaan rekisteri-ilmoituksen (tai selvityslaskelman) tekovelvollisuuden syntyvän esimerkiksi jos oma pääoma tulee menemään negatiiviseksi, mikäli suuren hankkeen kustannuksia jätetään merkitttävästi aktivoimatta? Pitääkö jatkossa tehdä säännöksen laukeamisen estämiseksi jo ennakoivasti selkeitä päätöksiä aktivointimääristä hankkeen osalta (ja jos niin kenen toimesta) ja tuleeko kirjanpidossa ryhtyä tekemään em. päätöksiä noudattavia aktivointeja jo menojen kirjausten yhteydessä?

---

Sivun alkuun